Faut-il investir dans une résidence de tourisme ?

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Produit attractif, mais gestion complexe, investir dans une résidence de tourisme relève aujourd’hui d’un défi. La question est de savoir si l’investissement est un placement sûr, hasardeux, rentable, intéressant … le placement en résidences de tourisme est régit par de dispositifs fiscaux très avantageux.

Les véritables avantages de l’investissement en résidence de tourisme

Les objectifs de ce type d’investissement ne sont pas dénués de sous-entendus économiques ou d’avantages implicites. En effet, l’investissement permet, à lui seul :

  • La défiscalisation avec une réduction d’impôt de 11% prix HT du bien, pendant 9 ans,
  • Une prévoyance famille assurée en cas de décès du propriétaire. La famille hérite du bien à 100%,
  • La disposition d’une résidence secondaire pour une durée de 8 semaines par an,
  • La rentabilité garantie de 3.8% à 4.5% net annuelle.

De plus, le propriétaire du bien immobilier en résidence touristique obtient :

  • La récupération de 20% du prix de logement (équivalent à la TVA sur le prix) à condition, néanmoins, de garder son bien pendant 20 ans ou le revendre sous bail commercial après 9 ans,
  • La gestion du logement par un tiers,
  • L’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus BIC s’ils sont inférieurs à 23000€ HT annuel,
  • La rente défiscalisée avec la garantie de loyer sur 9 ans, nonimposable.

Les pièges à éviter sur ce type d’investissement

Il est indispensable de faire des recherches sur la santé financière de la société d’exploitation du futur bien. En effet, même si le propriétaire bénéficie d’une garantie de loyers de 9 ans, le vote de la Loi Novelli a supprimé la possibilité de renégocier le montant des loyers après 3 ans. De ce fait, en cas de faillite, les loyers ne seront plus garantis ;ce qui rompt le bail commercial sans sommation. Il faut donc choisir les exploitants rentables et dont les bénéfices sur activités restent satisfaisants. Dans la même lignée, en cas de faillite, l’exploitant risque de perdre non seulement ses loyers, mais également ses avantages fiscaux.

Concernant les calculs préliminaires de retour sur investissement, il convient de dénombrer le coût de remboursement du prêt par rapport aux rentrées des loyers, avec les charges de copropriété (dont travaux d’entretien du bâtiment, impôts fonciers…). Ainsi, il faut connaître le seuil de rentabilité et les charges fixes. Dernier point technique, il est préférable de se rapprocher d’un architecte indépendant du promoteur, afin de noter professionnellement les éventuelles réserves sur la qualité de construction…

L’investissement en résidences de tourisme a perdu sa côte, au détriment d’autres investissements tels les résidences seniors et les EHPAD, qui restent des investissements sûrs. La crise perdurant sur l’immobilier et le tourisme, les établissements de tourisme subissent retard de loyers, impayés, faillite … ce qui en fait une niche immobilière encore délicate. La chute des ventes de séjours touristiques poursuit leurs dégringolades, tandis que d’autres résidences touristiques se construisent. Le secret est de choisir stratégiquement l’emplacement et le gestionnaire. Ce sont les 2 seuls éléments, peu variables, qui trahiront la rentabilité du business.